Ein Haus in Landau an der Isar lässt sich auch dann verkaufen, wenn noch ein Kredit darauf läuft. Der Notar organisiert die Lastenfreistellung, und Ihre Bank erhält den offenen Betrag direkt aus dem Kaufpreis, bevor der Rest an Sie geht. Wichtig ist, frühzeitig mit der Bank über Ablösung, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die Löschung der Grundschuld zu sprechen.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine eingetragene Grundschuld verhindert den Hausverkauf nicht. Sie wird im Zuge des Verkaufs gelöscht oder auf ein neues Objekt übertragen.
- Der Notar holt bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung ein und sorgt dafür, dass der Ablösebetrag direkt aus dem Kaufpreis gezahlt wird.
- Bei vorzeitiger Rückzahlung eines Darlehens mit fester Zinsbindung verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB).
- Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie ein Darlehen mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 BGB).
- Alternativen sind der Pfandtausch auf eine neue Immobilie und in seltenen Fällen die Übernahme des Kredits durch den Käufer.
- Liegt die Restschuld über dem erzielbaren Kaufpreis, braucht es vor dem Verkauf eine Lösung mit der Bank.
Wie funktioniert der Hausverkauf mit laufendem Kredit in Landau an der Isar?
Die Bank, die Ihr Haus finanziert hat, ist in der Regel über eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Ein Käufer möchte das Haus jedoch frei von Belastungen übernehmen. Diesen Ausgleich regelt der Notar im Kaufvertrag. Er fordert bei Ihrer Bank die Höhe des Ablösebetrags und die Löschungsbewilligung an.
Wird der Kaufpreis fällig, überweist der Käufer den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank und den verbleibenden Teil an Sie. Anschließend reicht der Notar die Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt ein, und die Grundschuld wird gelöscht. Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Sie müssen den Kredit nicht vorher aus eigenen Mitteln zurückzahlen.
Welche Schritte sind beim Verkauf mit Kredit nötig?
So gehen Sie Schritt für Schritt vor:
- Darlehensvertrag heraussuchen und Zinsbindung, Restschuld und Kündigungsrechte prüfen.
- Bei der Bank eine aktuelle Aufstellung der Restschuld und eine Einschätzung zur Vorfälligkeitsentschädigung anfragen.
- Den Marktwert des Hauses einschätzen lassen, um zu sehen, ob der Kaufpreis die Restschuld deckt.
- Den Verkauf vorbereiten und einen Käufer mit gesicherter Finanzierung finden.
- Dem Notar Gläubigerbank, Darlehensnummer und Grundbuchdaten mitteilen.
- Nach der Beurkundung holt der Notar die Löschungsbewilligung ein und koordiniert die Zahlung.
Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Haben Sie mit Ihrer Bank einen festen Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum vereinbart, rechnet die Bank mit diesen Zinsen. Lösen Sie das Darlehen vorzeitig ab, kann sie nach § 490 Abs. 2 BGB eine Entschädigung verlangen. Der Verkauf des Hauses gilt dabei als berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Rückzahlung.
Ausnahme nach zehn Jahren
Ist das Darlehen seit mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt, können Sie es nach § 489 BGB mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Das betrifft viele Eigentümer in Landau, die vor längerer Zeit gebaut haben.
Zinsbindung läuft bald aus
Endet die Zinsbindung ohnehin in absehbarer Zeit, kann es sinnvoll sein, den Übergabetermin darauf abzustimmen. Ob sich das lohnt, hängt von Ihrer Lebenslage und dem Markt ab. Lassen Sie sich die Höhe einer möglichen Entschädigung schriftlich geben.
Welche Möglichkeiten gibt es neben der Ablösung?
Je nach Plan kommen neben der Ablösung auch andere Wege infrage.
| Möglichkeit | So funktioniert es | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|
| Ablösung aus dem Kaufpreis | Der Käufer zahlt die Restschuld direkt an Ihre Bank, die Grundschuld wird gelöscht. | Mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und Kosten für die Löschung |
| Pfandtausch | Die Bank überträgt die Sicherheit auf eine neue Immobilie, der Kredit läuft weiter. | Die Bank muss zustimmen und das neue Objekt als Sicherheit akzeptieren |
| Übernahme durch den Käufer | Der Käufer übernimmt Darlehen und Grundschuld. | Selten, die Bank prüft die Bonität des Käufers und muss zustimmen |
| Grundschuld für den Käufer nutzen | Die bestehende Grundschuld wird an die Bank des Käufers abgetreten. | Abstimmung zwischen beiden Banken und dem Notar nötig |
Ein Pfandtausch bietet sich an, wenn Sie in Landau verkaufen und zeitnah eine kleinere Wohnung oder ein anderes Haus in der Region kaufen. Ihre bisherigen Konditionen bleiben dann unter Umständen erhalten. Einen Überblick über die Verkaufsbegleitung gibt die Seite Leistungen.
Was passiert, wenn der Kaufpreis die Restschuld nicht deckt?
Liegt die offene Schuld über dem Betrag, den Ihr Haus am Markt erzielen kann, gibt die Bank die Grundschuld erst frei, wenn der Fehlbetrag ausgeglichen ist. Das kann über Ersparnisse, eine Anschlussfinanzierung oder eine Vereinbarung mit der Bank geschehen. Klären Sie diese Frage unbedingt vor dem Notartermin. Bei finanziellen Schwierigkeiten lohnt das frühe Gespräch mit der Bank, weil ein rechtzeitig geplanter Verkauf mehr Spielraum bei Preis und Termin lässt.
Denken Sie außerdem an steuerliche Fragen. Haben Sie das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft und nicht selbst bewohnt, kann Spekulationssteuer nach § 23 EStG anfallen. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst genutzt haben. Im Einzelfall berät Sie Ihr Steuerberater.
FAQ: Häufige Fragen zum Haus verkaufen mit Kredit in Landau an der Isar
Kann ich mein Haus in Landau an der Isar verkaufen, obwohl es noch nicht abbezahlt ist?
Ja. Der Notar regelt im Kaufvertrag, dass Ihre Bank den offenen Betrag direkt aus dem Kaufpreis erhält. Danach wird die Grundschuld gelöscht, und der Käufer übernimmt das Haus lastenfrei.
Muss ich den Kredit vor dem Verkauf selbst zurückzahlen?
In der Regel nicht. Die Ablösung erfolgt aus dem Kaufpreis. Sie müssen nur dann eigene Mittel einsetzen, wenn der Kaufpreis nicht ausreicht, um die Restschuld und eine mögliche Entschädigung zu decken.
Wer kümmert sich um die Löschung der Grundschuld?
Der Notar fordert die Löschungsbewilligung bei Ihrer Bank an und reicht sie beim Grundbuchamt ein. Die Kosten für die Löschung trägt üblicherweise der Verkäufer.
Wie erfahre ich die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung?
Fragen Sie Ihre Bank nach einer schriftlichen Berechnung zum geplanten Ablösetermin. Achten Sie darauf, dass Zinssatz, Restlaufzeit und Ablösetermin in der Berechnung nachvollziehbar aufgeführt sind. Bei Zweifeln lohnt eine unabhängige Prüfung.
Kann ich mit dem Kredit in ein neues Haus im Landkreis Dingolfing-Landau umziehen?
Über einen Pfandtausch ist das möglich, wenn Ihre Bank zustimmt und die neue Immobilie als Sicherheit akzeptiert. Klären Sie das vor dem Verkauf.
Schreckt ein laufender Kredit Käufer in Landau ab?
Für Käufer ist ein bestehender Kredit des Verkäufers üblich und kein Hindernis. Der Notar sorgt dafür, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn die Lastenfreistellung gesichert ist. So sind beide Seiten abgesichert.
Nächste Schritte: Haus mit Kredit in Landau an der Isar verkaufen
Florian Schmidlkofer begleitet Eigentümer in Landau an der Isar und im Landkreis Dingolfing-Landau beim Verkauf, auch wenn noch ein Kredit läuft. Eine fundierte Immobilienbewertung zeigt Ihnen, ob der erzielbare Preis die Restschuld deckt. Mehr zur Region lesen Sie auf der Seite Immobilienmakler Landau an der Isar, den Ablauf des Verkaufs finden Sie unter Immobilie verkaufen. Für ein persönliches Gespräch nutzen Sie das Kontaktformular.