Vermietete Wohnung in Dingolfing verkaufen: Geht das mit Mietern?

Eine vermietete Wohnung in Dingolfing können Sie jederzeit verkaufen, der Mieter darf bleiben. Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten, so regelt es § 566 BGB. Für Sie als Verkäufer kommt es darauf an, die richtige Käufergruppe anzusprechen und die Mieter fair in den Ablauf einzubinden.

Was ändert sich für den Mieter, wenn Sie verkaufen?

Für den Mieter ändert sich im Alltag zunächst wenig. Mit der Eintragung des Käufers ins Grundbuch tritt dieser als neuer Vermieter in den Vertrag ein. Höhe der Miete, vereinbarte Staffeln und Kündigungsfristen bleiben, wie sie sind.

Wichtig für die Übergabe:

• Die Mietkaution geht auf den Erwerber über. Halten Sie im Kaufvertrag fest, wann und wie Sie sie übertragen.
• Ab dem vereinbarten Stichtag zahlt der Mieter an den Käufer. Ein gemeinsames Schreiben von Verkäufer und Käufer vermeidet Missverständnisse.
• Nebenkostenabrechnungen für laufende Zeiträume sollten Sie vertraglich aufteilen. Wer rechnet ab, wer zahlt Guthaben aus?

Kann der neue Eigentümer wegen Eigenbedarfs kündigen?

Grundsätzlich ja, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Wurde die Wohnung erst während des laufenden Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt, gelten längere Sperrfristen. Ein Käufer, der selbst einziehen möchte, sollte das vor dem Kauf mit einem Anwalt prüfen. Sie als Verkäufer machen keine Zusagen zur Kündbarkeit, das gehört zur Prüfung des Käufers.

Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Das gesetzliche Vorkaufsrecht entsteht, wenn an der vermieteten Wohnung nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und Sie dann an einen Dritten verkaufen. Ist die Wohnung schon länger Eigentumswohnung, als der Mieter dort wohnt, besteht in der Regel kein solches Recht.

Besteht das Vorkaufsrecht, läuft es so ab:

1. Sie schließen den Kaufvertrag mit dem Käufer beim Notar.
2. Der Notar informiert den Mieter über den Inhalt des Vertrags.
3. Der Mieter hat eine gesetzliche Frist, in der er erklären kann, zu denselben Bedingungen zu kaufen.
4. Übt er das Recht nicht aus, wird der Vertrag mit dem ursprünglichen Käufer vollzogen.

Ob Ihre Wohnung betroffen ist, lässt sich anhand der Teilungserklärung und des Datums im Mietvertrag klären. Ihr Notar prüft das ohnehin vor der Beurkundung.

Wer kauft vermietete Wohnungen in Dingolfing?

Die Käufergruppen unterscheiden sich deutlich, und das wirkt sich auf Vermarktung und Preis aus.

In Dingolfing ist die Nachfrage nach Mietwohnungen eng mit dem BMW-Werk verbunden. Viele Beschäftigte suchen eine Wohnung in Fahrweite, teils auch befristet. Das macht kleinere Wohnungen in der Stadt für Anleger interessant. Wer die Wohnung dagegen an einen Eigennutzer verkaufen will, hat bei einem bestehenden Mietverhältnis eine kleinere Zielgruppe. Manchmal lohnt sich ein Gespräch mit dem Mieter selbst: Wer seit Jahren dort wohnt, kennt die Wohnung und kauft unter Umständen gern.

Welche Unterlagen braucht der Käufer einer vermieteten Wohnung?

Eine vermietete Eigentumswohnung erfordert deutlich mehr Unterlagen als ein leerstehendes Haus. Anleger prüfen die Zahlen genau und vergleichen mehrere Objekte.

Zum Mietverhältnis

• Mietvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen
• Nachweise über Mieterhöhungen und deren Zustimmung
• Letzte Nebenkostenabrechnungen
• Nachweis über die hinterlegte Kaution
• Hinweise auf Mietrückstände, Mängelanzeigen oder laufende Streitigkeiten

Zur Eigentümergemeinschaft

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
• Stand der Erhaltungsrücklage
• Beschlüsse über anstehende Sanierungen, etwa Dach oder Heizung
• Gegebenenfalls Zustimmung des Verwalters zum Verkauf, wenn die Teilungserklärung das vorsieht

Zum Objekt

• Grundbuchauszug
• Energieausweis, der bei der Besichtigung vorliegen muss
• Grundriss und Wohnflächenberechnung

Eine vollständige Liste finden Sie im Beitrag zu den Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Dingolfing.

Wie organisieren Sie Besichtigungen mit Mietern?

Der Mieter muss Besichtigungen durch Kaufinteressenten nach rechtzeitiger Ankündigung dulden, aber zu zumutbaren Zeiten und in vernünftigem Umfang. Am besten klappt es, wenn Sie früh offen mit ihm sprechen.

Bewährte Absprachen:

• Sammeltermine statt vieler Einzeltermine, damit der Mieter planen kann
• Vorab nur ernsthafte Interessenten mit geprüfter Finanzierung einladen
• Fotos und Grundriss vorab verschicken, damit die Besichtigung kurz bleibt
• Persönliche Gegenstände des Mieters werden weder fotografiert noch kommentiert
• Ein kleines Dankeschön für die Mithilfe, etwa ein Gutschein, schafft Wohlwollen

Ein verärgerter Mieter kann Besichtigungen erschweren und Interessenten verunsichern. Ein kooperativer Mieter dagegen erzählt neutral, wie es sich im Haus lebt. Für Anleger ist das ein wertvoller Eindruck.

Lohnt sich der Verkauf mit Mieter oder besser nach Auszug?

Diese Frage stellt sich vor allem bei Eigentümern, deren Mieter ohnehin über einen Auszug nachdenkt. Beide Wege haben Vor- und Nachteile.

Verkauf im vermieteten Zustand

Die Mieteinnahmen laufen bis zur Übergabe weiter, und Sie sprechen gezielt Anleger an. Zugleich ist die Käufergruppe kleiner, und der Preis orientiert sich stärker an der erzielbaren Miete.

Verkauf nach Auszug

Eine leere Wohnung erreicht auch Eigennutzer, etwa junge Paare oder Pendler, die in Dingolfing ankommen wollen. Dafür tragen Sie in der Zeit bis zum Verkauf das Hausgeld ohne Mieteinnahmen. Eine Kündigung des Mieters, nur um besser zu verkaufen, ist rechtlich nicht möglich. Ein Auszug kann deshalb nur freiwillig erfolgen, etwa über eine Aufhebungsvereinbarung.

Welche Variante für Ihre Wohnung sinnvoller ist, zeigt eine realistische Bewertung beider Szenarien. Hinweise dazu finden Sie unter wie viel Ihre Wohnung in Dingolfing wert ist.

Was gilt steuerlich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Gewinne aus dem Verkauf vermieteter Immobilien sind nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Die Ausnahme für selbst genutzte Wohnungen greift bei Vermietung nicht. Zusätzlich können sich Abschreibungen, die Sie in den Vorjahren geltend gemacht haben, auf die Berechnung auswirken. Lassen Sie den Verkaufszeitpunkt deshalb vorab von Ihrem Steuerberater prüfen. Hintergründe stehen im Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien in Dingolfing.

Wie begleitet Florian Schmidlkofer Eigentümer in Dingolfing?

Florian Schmidlkofer verkauft seit über 15 Jahren Immobilien in Niederbayern, darunter auch vermietete Wohnungen. Er startet mit einer kostenlosen Wertermittlung und kümmert sich um die Beschaffung der Unterlagen, vom Grundbuchauszug bis zu den Protokollen der Eigentümergemeinschaft. Besichtigungen stimmt er mit den Mietern ab, Interessenten werden vorab geprüft. Exposé und Fotos entstehen so, dass die Privatsphäre der Mieter gewahrt bleibt. Die Verhandlung begleitet er bis zum Notartermin und zur Übergabe. Mehr zum Vorgehen lesen Sie auf der Seite Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung in Dingolfing

Muss ich meinen Mieter in Dingolfing über den Verkauf informieren?

Eine gesetzliche Pflicht zur Vorabinformation gibt es nur im Zusammenhang mit einem Vorkaufsrecht. Aus praktischen Gründen sollten Sie den Mieter aber frühzeitig einbinden, spätestens vor den ersten Besichtigungen.

Darf der Käufer die Miete nach dem Kauf erhöhen?

Er darf das nur im Rahmen der gesetzlichen Regeln, wie jeder Vermieter. Der Kauf selbst ist kein Grund für eine Mieterhöhung.

Was passiert mit der Kaution meines Mieters?

Sie geht auf den Käufer über. Im Kaufvertrag wird geregelt, wann Sie das Kautionskonto oder den Betrag übertragen.

Ist eine vermietete Wohnung in Dingolfing schwerer zu verkaufen?

Die Käufergruppe ist kleiner, weil Eigennutzer meist ausscheiden. Durch die Nähe zum BMW-Werk interessieren sich aber viele Anleger für Wohnungen in Dingolfing.

Kann der Mieter die Wohnung selbst kaufen?

Ja, das ist jederzeit möglich. Sprechen Sie ihn ruhig direkt an, bevor die Vermarktung beginnt.

Muss der Mieter in Dingolfing Besichtigungen zulassen?

Er muss sie nach rechtzeitiger Ankündigung zu zumutbaren Zeiten dulden. Eine einvernehmliche Planung funktioniert in der Praxis besser als der Verweis auf Rechte.

Welche Rolle spielt die Hausverwaltung beim Verkauf?

Sie liefert Protokolle, Abrechnungen und den Stand der Rücklage. Manche Teilungserklärungen verlangen zudem ihre Zustimmung zum Verkauf.

Wie finde ich in Dingolfing einen passenden Anleger?

Über eine gezielte Vermarktung mit aussagekräftigen Zahlen. Anleger wollen schnell erkennen, ob Miete, Hausgeld und Zustand zueinander passen.

Wie bereiten Sie den Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung vor?

Sammeln Sie Mietvertrag und Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, sprechen Sie mit Ihrem Mieter und lassen Sie den Wert für beide Szenarien einschätzen. Eine erste Orientierung bietet die kostenlose Immobilienbewertung. Für ein persönliches Gespräch mit Florian Schmidlkofer nutzen Sie die Seite zum Immobilienmakler in Dingolfing.