Wohnung in Höfen verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?

Beim Verkauf einer Wohnung in Höfen brauchen Sie neben Grundbuchauszug und Energieausweis vor allem die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Versammlungen, Wirtschaftsplan und Angaben zur Erhaltungsrücklage. Käufer und Banken schauen genau auf geplante Sanierungen am Gemeinschaftseigentum. Ist die Wohnung vermietet, geht der Mietvertrag auf den Käufer über.

Wer kauft Wohnungen im Raum Dingolfing?

Grob drei Gruppen. Erstens Berufstätige, die nahe am BMW-Werk wohnen möchten und keinen Garten pflegen wollen. Zweitens ältere Menschen, die ihr Haus verkauft haben und eine kleinere, gut erreichbare Wohnung suchen. Drittens Kapitalanleger, die eine vermietete Wohnung als Geldanlage erwerben.

Jede Gruppe stellt andere Fragen. Selbstnutzer interessieren sich für Grundriss, Balkon, Aufzug und Stellplatz. Ältere Käufer achten auf Barrierefreiheit und kurze Wege zu Ärzten und Einkauf. Anleger rechnen mit Miete, Hausgeld und dem Zustand der Gemeinschaft. Ein gutes Exposé spricht die Gruppe an, die zu Ihrer Wohnung passt.

Welche Unterlagen brauchen Sie für eine Eigentumswohnung?

Mehr als für ein Haus, weil das Gemeinschaftseigentum dazukommt.

Weitere Hinweise zu Bezugsquellen bietet der Beitrag zu den Unterlagen für den Hausverkauf in Höfen.

Worauf achten Käufer in den Protokollen?

Auf alles, was Geld kosten könnte. Steht eine Dachsanierung an, wird über neue Fenster diskutiert oder ist eine Heizungserneuerung geplant, fragen Käufer nach Höhe und Zeitpunkt der Kosten. Auch wiederkehrende Streitigkeiten in der Gemeinschaft fallen auf.

Lesen Sie die Protokolle der letzten drei Jahre selbst, bevor Sie verkaufen. So sind Sie auf Fragen vorbereitet. Wurde eine Sonderumlage beschlossen, regelt der Kaufvertrag, wer sie bezahlt. Üblich ist, dass Beschlüsse bis zum Übergabetag beim Verkäufer bleiben, später fällige Zahlungen beim Käufer. Der Notar formuliert das passend.

Typische Rückfragen von Kaufinteressenten

• Wie hoch ist das Hausgeld, und welcher Anteil fließt in die Rücklage?
• Wurden in den letzten Jahren Sonderumlagen erhoben?
• Gibt es einen Stellplatz oder eine Garage mit eigenem Sondernutzungsrecht?
• Wie alt ist die Heizungsanlage des Hauses?

Brauchen Sie die Zustimmung des Verwalters?

Das steht in der Teilungserklärung. Viele ältere Teilungserklärungen schreiben vor, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss. Er darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. In der Praxis holt der Notar die Erklärung ein, Sie müssen nur die Kontaktdaten der Verwaltung liefern.

Prüfen Sie diesen Punkt trotzdem früh. Ist eine Zustimmung nötig, kann sie die Fälligkeit des Kaufpreises um einige Tage verschieben, weil sie beglaubigt vorliegen muss.

Was gilt beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Der Mieter bleibt. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein. Damit richtet sich Ihr Angebot vor allem an Kapitalanleger, die mit der laufenden Miete rechnen. Selbstnutzer müssten erst Eigenbedarf geltend machen, was Zeit und Rechtsunsicherheit mit sich bringt.

Wurde das Haus nach Abschluss des Mietvertrags in Eigentumswohnungen aufgeteilt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Der Notar informiert ihn nach der Beurkundung. Für Besichtigungen braucht es die Zustimmung des Mieters zu konkreten Terminen. Ein freundliches Gespräch im Vorfeld erleichtert vieles.

Mieterhöhungen kurz vor dem Verkauf wirken selten überzeugend. Anleger prüfen, ob die Miete zum örtlichen Niveau passt und wie lange das Mietverhältnis schon besteht.

Wie ermitteln Sie den Preis einer Wohnung in Höfen?

Über Vergleichswerte ähnlicher Wohnungen in Dingolfing und Umgebung, angepasst an Lage, Stockwerk, Ausstattung, Zustand des Gebäudes und Höhe der Rücklage. Bei vermieteten Wohnungen kommt die Ertragsbetrachtung hinzu.

Eine gut gefüllte Rücklage und ein gepflegtes Haus steigern den Wert. Eine anstehende Sanierung ohne ausreichende Rücklage senkt ihn, weil der Käufer mit Sonderumlagen rechnen muss. Wie eine Bewertung vor Ort abläuft, zeigt der Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung in Höfen.

Welche Kosten fallen für Sie als Verkäufer an?

Die Löschung Ihrer Grundschuld, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung des Darlehens und gegebenenfalls die Maklerprovision. Notar und Grundbucheintragung bezahlt üblicherweise der Käufer, ebenso die Grunderwerbsteuer.

Haben Sie die Wohnung vermietet und vor weniger als zehn Jahren gekauft, kann nach § 23 EStG ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen. Haben Sie selbst darin gewohnt, gelten Ausnahmen. Klären Sie das vorab mit einem Steuerberater.

Wie bereiten Sie die Wohnung auf Besichtigungen vor?

Mit Licht und Ordnung. Wohnungen wirken kleiner, wenn sie voll stehen. Räumen Sie Flur und Balkon frei, öffnen Sie die Vorhänge und sorgen Sie für funktionierende Beleuchtung. Kellerabteil und Stellplatz gehören zur Besichtigung, sie sollten zugänglich und aufgeräumt sein.

Informieren Sie die Nachbarn kurz, wenn mehrere Termine anstehen. In kleineren Häusern spricht sich ein Verkauf ohnehin herum, und freundliche Nachbarn im Treppenhaus sind für Käufer ein gutes Zeichen.

Wie geht es nach der Einigung mit dem Käufer weiter?

Sie übermitteln dem Notar die Daten, er fragt bei der Verwaltung die Zustimmung an, falls nötig, und erstellt den Vertragsentwurf. Nach der Beurkundung folgen Vormerkung, Löschung Ihrer Grundschuld und die Fälligkeitsmitteilung. Den Schlüssel für Wohnung, Keller und Briefkasten übergeben Sie, sobald der Kaufpreis eingegangen ist. Die einzelnen Etappen beschreibt der Beitrag Immobilie in Höfen verkaufen.

Wie begleitet Florian Schmidlkofer Eigentümer in Höfen?

Florian Schmidlkofer übernimmt beim Wohnungsverkauf die Abstimmung mit der Hausverwaltung und beschafft Teilungserklärung, Protokolle und Abrechnungen. Er ermittelt den Wert kostenlos, erstellt ein Exposé mit hochwertigen Fotos und prüft die Finanzierung der Interessenten. Bei vermieteten Wohnungen koordiniert er die Besichtigungstermine mit dem Mieter. Er ist seit über 15 Jahren als Makler in Niederbayern tätig.

Mehr finden Sie auf der Seite Immobilienmakler in Höfen und für das Stadtgebiet auf der Seite Immobilienmakler in Dingolfing.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Höfen

Wie lange braucht die Hausverwaltung für die Unterlagen?

Das ist von Verwaltung zu Verwaltung verschieden. Fragen Sie gleich zu Beginn der Verkaufsplanung an, dann liegen die Papiere zum Start der Vermarktung vor.

Darf ich meine vermietete Wohnung in Höfen leer verkaufen?

Nur wenn der Mieter auszieht, etwa durch eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags. Eine Kündigung wegen des Verkaufs ist nicht zulässig.

Was passiert mit dem Hausgeld im Verkaufsmonat?

Der Kaufvertrag bestimmt einen Stichtag, meist den Übergabetag. Bis dahin zahlen Sie, danach der Käufer. Die Verwaltung wird vom Notar über den Eigentümerwechsel informiert.

Gehört die Erhaltungsrücklage beim Verkauf in Höfen mir?

Nein, sie gehört der Gemeinschaft und bleibt dort. Sie steigert aber den Wert Ihrer Wohnung, weil der Käufer von der Rücklage profitiert.

Muss ich Mängel am Gemeinschaftseigentum in Höfen offenlegen?

Bekannte Mängel wie Feuchtigkeit im Keller oder ein undichtes Dach sollten Sie benennen. Sie stehen ohnehin oft in den Protokollen, die der Käufer liest.

Kann ich einen Stellplatz in Höfen separat verkaufen?

Ist der Stellplatz eigenes Teileigentum, ja. Steht er Ihnen nur als Sondernutzungsrecht zu, wird er meist mit der Wohnung verkauft. Die Teilungserklärung gibt Auskunft.

Lohnt sich der Verkauf an einen Mitbewohner im Haus?

Manchmal suchen Eigentümer im selben Haus eine zweite Wohnung für Kinder oder als Anlage. Ein Aushang oder ein Hinweis an die Verwaltung kann Interessenten ansprechen.

Was ist jetzt zu tun?

Fordern Sie bei der Hausverwaltung die Unterlagen an und lassen Sie den Wert Ihrer Wohnung in Höfen ermitteln. Die kostenlose Immobilienbewertung von Florian Schmidlkofer gibt Ihnen eine fundierte Grundlage. Für Fragen zu einer vermieteten Wohnung hilft der Beitrag zur vermieteten Wohnung in Dingolfing. Ein Gespräch vereinbaren Sie über die Seite Kontakt oder unter 08731 9383008.