Haus in Ottering geerbt: Wie verkaufen Sie es richtig?

Ein geerbtes Haus in Ottering verkaufen Sie, sobald Sie als Erbe im Grundbuch stehen oder Ihr Erbrecht gegenüber dem Notar nachweisen können. Dafür brauchen Sie einen Erbschein vom Nachlassgericht beim Amtsgericht Landau a. d. Isar oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Sind mehrere Geschwister Erben, müssen alle dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag gemeinsam unterschreiben.

Was ist in den ersten Wochen nach dem Erbfall zu tun?

In den ersten Wochen sichern Sie das Haus, suchen nach Testament und Unterlagen und melden sich beim Nachlassgericht. Den Verkauf selbst sollten Sie noch nicht überstürzen.

Ein Haus in Ottering, das plötzlich leer steht, braucht Aufmerksamkeit. Prüfen Sie, ob die Wohngebäudeversicherung weiterläuft und ob sie einen längeren Leerstand abdeckt. Im Winter muss die Heizung auf Frostschutz laufen, oder die Leitungen werden entleert. Leeren Sie den Briefkasten und bitten Sie einen Nachbarn, gelegentlich nach dem Rechten zu sehen. Gerade in einem kleinen Ort fällt Leerstand schnell auf.

Suchen Sie im Haus nach Ordnern mit Kaufvertrag, Bauplänen, Grundbuchauszügen, Kreditverträgen und Versicherungen. Häufig liegen sie im Wohnzimmerschrank oder in einer Schublade im Arbeitszimmer. Ein handschriftliches Testament müssen Sie beim Nachlassgericht abliefern.

Checkliste für die ersten Wochen

• Sterbeurkunde mehrfach beglaubigen lassen
• Testament oder Erbvertrag beim Amtsgericht Landau a. d. Isar abgeben
• Versicherung, Strom, Wasser und Heizöl prüfen
• Laufende Kredite und Grundschulden bei der Bank erfragen
• Schlüssel sammeln und dokumentieren, wer welchen hat

Wie weisen Sie nach, dass Sie das Haus erben?

Ihr Erbrecht weisen Sie mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament nach. Ohne einen dieser Nachweise kann das Grundbuch nicht auf Sie umgeschrieben werden.

Liegt ein notarielles Testament vor, reicht dieses zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts aus. Das regelt § 35 GBO und spart Zeit und Gebühren. Bei einem handschriftlichen Testament oder ohne Testament beantragen Sie einen Erbschein. Das geht beim Nachlassgericht oder über einen Notar, der den Antrag vorbereitet.

Die Berichtigung des Grundbuchs ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei, wenn Sie sie beim Grundbuchamt beantragen. Danach steht Ihr Name dort, und Sie können als Eigentümer verkaufen.

Wie einigt sich eine Erbengemeinschaft auf den Verkauf?

Eine Erbengemeinschaft einigt sich am besten in einem gemeinsamen Gespräch, in dem jeder seine Vorstellungen offenlegt. Für den Verkauf müssen am Ende alle Erben unterschreiben.

Oft möchte ein Geschwisterteil das Elternhaus behalten, die anderen wollen verkaufen. Dann bietet sich eine Auszahlung an. Grundlage dafür ist ein realistischer Wert, den alle akzeptieren. Wie dieser ermittelt wird, steht im Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung in Ottering.

Wohnt ein Erbe weit weg, etwa in München oder im Ausland, kann er einem anderen eine notarielle Vollmacht erteilen. So muss nicht jeder zu jedem Termin anreisen. Die Kosten für Strom, Versicherung und Grundsteuer tragen bis zum Verkauf alle Erben anteilig, sofern sie nichts anderes vereinbaren.

Was droht, wenn sich die Erben nicht einigen?

Ohne Einigung kann jeder Erbe die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG beantragen. Das Haus wird dann vom Amtsgericht versteigert.

Für alle Beteiligten ist das meist die schlechteste Lösung. Ein Versteigerungserlös liegt häufig unter dem Betrag, den ein freier Verkauf bringen würde. Interessenten dürfen das Haus vorher oft nicht besichtigen und bieten entsprechend vorsichtig. Dazu kommen Verfahrenskosten und eine lange Dauer. Wer Streit spürt, sollte früh einen Fachanwalt für Erbrecht oder eine Mediation einschalten.

Wie gehen Sie mit Pflichtteilsansprüchen um?

Pflichtteilsberechtigte sind Kinder, Ehepartner und in manchen Fällen Eltern, die durch ein Testament enterbt wurden. Sie haben nach §§ 2303 ff. BGB Anspruch auf eine Zahlung in Geld.

Für Erben eines Hauses in Ottering kann das eng werden, wenn das Geld für die Auszahlung nur durch den Verkauf entsteht. § 2331a BGB erlaubt in solchen Fällen eine Stundung, wenn die sofortige Zahlung den Erben unbillig hart treffen würde, etwa weil er sonst das Familienheim aufgeben müsste. Lassen Sie sich dazu von einem Anwalt oder Notar beraten. Der Wert des Hauses ist für die Berechnung entscheidend, deshalb sollte er sauber ermittelt werden.

Müssen Sie das Haus vor dem Verkauf räumen und renovieren?

Räumen sollten Sie das Haus vor den Besichtigungen, renovieren müssen Sie es in der Regel nicht. Käufer eines älteren Elternhauses rechnen mit Arbeiten und planen sie selbst.

Ein leeres Haus wirkt zunächst kahl, zeigt aber Wände, Böden und Fenster ehrlich. Möbel, die Käufer gebrauchen können, etwa eine gut erhaltene Einbauküche, können bleiben und im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden. Für die Räumung gibt es Entrümpelungsfirmen in der Region. Holen Sie mehrere Angebote ein und klären Sie vorher, wer Fotoalben, Urkunden und persönliche Dinge sichtet. Das sollten die Erben selbst tun.

Viele Häuser in Ottering haben eine ältere Ölheizung. Seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfällt die Austauschpflicht für alte Kessel. Ein Käufer, der das Haus selbst bewohnt, hat zwei Jahre Zeit, die oberste Geschossdecke und offene Leitungen zu dämmen, falls das noch fehlt.

Was gilt, wenn das geerbte Haus vermietet ist?

Ist das Haus vermietet, geht der Mietvertrag beim Verkauf nach § 566 BGB auf den Käufer über. Sie verkaufen also mit Mieter, und der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten ein.

Das schränkt die Käufergruppe ein, weil Selbstnutzer den Mieter erst mit Eigenbedarf kündigen müssten. Kapitalanleger interessieren sich dagegen für vermietete Häuser. Halten Sie Mietvertrag, Kautionsnachweis und Nebenkostenabrechnungen bereit.

Fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses Steuern an?

Ob Steuern anfallen, hängt davon ab, wann der Verstorbene das Haus erworben hat und wie es genutzt wurde. Erben übernehmen beim Thema Spekulationsfrist nach § 23 EStG die Situation des Erblassers.

Daneben kann Erbschaftsteuer anfallen, abhängig vom Verwandtschaftsgrad und vom gesamten Nachlass. Beide Fragen sollten Sie mit einem Steuerberater klären, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.

Wie begleitet Florian Schmidlkofer Eigentümer in Ottering?

Florian Schmidlkofer ist seit über 15 Jahren als Immobilienmakler in Niederbayern tätig und kennt die Abläufe bei geerbten Häusern im Landkreis Dingolfing-Landau. Er ermittelt den Wert kostenlos, was gerade für Erbengemeinschaften eine gemeinsame Grundlage schafft.

Er beschafft Grundbuchauszug, Energieausweis und Baupläne, erstellt ein Exposé mit hochwertigen Fotos, prüft Interessenten und verhandelt bis zum Notartermin. Bei Erben, die weit entfernt wohnen, hält er alle Beteiligten auf demselben Stand. Mehr zum Vorgehen lesen Sie auf der Seite Immobilie verkaufen, regionale Hinweise unter Immobilienmakler in Ottering.

Häufige Fragen zum geerbten Haus in Ottering

Wie lange dauert ein Erbschein für ein Haus in Ottering?

Die Dauer hängt von der Auslastung des Gerichts und davon ab, ob alle Unterlagen vollständig sind. Fragen Sie beim Antrag nach dem aktuellen Stand.

Kann ich das geerbte Haus in Ottering verkaufen, bevor ich im Grundbuch stehe?

Den Kaufvertrag können Sie vorbereiten. Für die Umschreibung auf den Käufer muss die Erbfolge aber nachgewiesen sein, der Notar regelt die Reihenfolge.

Was passiert mit dem Heizöl im Tank des geerbten Hauses?

Das Heizöl wird meist mitverkauft. Lesen Sie den Füllstand ab und halten Sie ihn im Kaufvertrag oder Übergabeprotokoll fest.

Muss ein Miterbe aus dem Ausland für den Verkauf in Ottering anreisen?

Nicht zwingend. Er kann einem anderen Erben eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen. Ausländische Beglaubigungen brauchen je nach Land eine Apostille.

Wer bezahlt die Grundsteuer für das Haus in Ottering bis zum Verkauf?

Bis zum Übergabetag die Erben. Ab dem vereinbarten Übergabetag geht die Last auf den Käufer über, die Abrechnung regelt der Kaufvertrag.

Lohnt sich eine Sanierung des Elternhauses vor dem Verkauf?

In den meisten Fällen nicht. Käufer möchten selbst entscheiden, welche Arbeiten sie in welcher Reihenfolge erledigen. Kleine Reparaturen und eine gründliche Räumung reichen.

Darf ein Miterbe allein einen Makler beauftragen?

Er kann einen Makler um eine Einschätzung bitten. Für einen Verkaufsauftrag sollten alle Erben zustimmen, weil am Ende alle den Kaufvertrag unterschreiben.

Wie gehen Sie als Erbe jetzt am besten vor?

Klären Sie zuerst den Erbnachweis und verschaffen Sie sich dann einen Überblick über den Wert. Eine kostenlose Immobilienbewertung gibt allen Erben dieselbe Ausgangslage. Welche Papiere Sie für den Verkauf brauchen, steht in Unterlagen für den Hausverkauf in Ottering, den Ablauf bis zum Notar beschreibt der Beitrag Haus in Ottering verkaufen. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie Florian Schmidlkofer unter 08731 9383008.