Steht für Vater, Mutter oder einen Partner der Umzug in ein Pflegeheim an, stellt sich in Dingolfing schnell die Frage, was mit dem Haus geschieht. Zuerst müssen Sie klären, wer rechtlich verkaufen darf: der Eigentümer selbst, ein Bevollmächtigter oder ein gerichtlich bestellter Betreuer. Danach folgen die finanzielle Seite mit Heimkosten und möglicher Sozialhilfe sowie die Frage, ob verkauft, vermietet oder vorerst gehalten wird.
Das Wichtigste in Kürze
- Kann der Eigentümer selbst entscheiden und unterschreiben, läuft der Verkauf wie jeder andere.
- Für einen Verkauf mit Vollmacht braucht das Grundbuchamt eine notariell beurkundete oder beglaubigte Vorsorgevollmacht.
- Ein Betreuer darf nur mit Genehmigung des Betreuungsgerichts verkaufen. Das verlängert den Ablauf.
- Reicht das Einkommen nicht für die Heimkosten, prüft der Sozialhilfeträger auch das Haus. Lebt der Ehepartner weiter darin, gelten Schutzregeln.
- Ein leerstehendes Haus braucht Pflege, Kontrollgänge und eine Meldung an die Gebäudeversicherung.
Wer darf das Haus überhaupt verkaufen?
Das ist die erste und wichtigste Frage. Viele Familien gehen davon aus, dass Kinder das Haus der Eltern ohne Weiteres verkaufen können. Rechtlich ist das nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
| Situation | Wer unterschreibt beim Notar | Was zusätzlich nötig ist |
|---|---|---|
| Eigentümer ist geschäftsfähig | Eigentümer selbst | Bei Bedarf Hausbesuch des Notars |
| Notarielle Vorsorgevollmacht liegt vor | Bevollmächtigter | Ausfertigung der Vollmacht |
| Privatschriftliche Vollmacht | Für das Grundbuch meist nicht ausreichend | Beglaubigung oder Betreuung |
| Keine Vollmacht, Eigentümer nicht mehr geschäftsfähig | Gerichtlich bestellter Betreuer | Genehmigung des Betreuungsgerichts |
| Ehepaar ist gemeinsam Eigentümer | Beide Ehepartner oder Vertreter | Für beide jeweils eine der obigen Lösungen |
Was ist, wenn der Eigentümer noch selbst unterschreiben kann?
Dann bleibt die Entscheidung bei ihm. Notare kommen auf Wunsch auch ins Pflegeheim oder ins Krankenhaus. Sie prüfen dabei, ob der Eigentümer versteht, was er unterschreibt. Bei Zweifeln wird der Notar die Beurkundung ablehnen oder ein ärztliches Attest anregen.
Welche Vollmacht akzeptiert das Grundbuchamt?
Für Eintragungen im Grundbuch verlangt das Grundbuchamt eine öffentlich beglaubigte oder notariell beurkundete Vollmacht. Eine handschriftliche Vollmacht vom Küchentisch hilft beim Hausverkauf deshalb meist nicht weiter. Mehr dazu im Ratgeber Hausverkauf mit Vorsorgevollmacht in Dingolfing.
Wie läuft ein Verkauf mit gerichtlichem Betreuer ab?
Fehlt eine wirksame Vollmacht und kann der Eigentümer nicht mehr selbst entscheiden, bestellt das Betreuungsgericht beim Amtsgericht einen Betreuer. Oft ist das ein Angehöriger. Der Betreuer darf das Haus nur verkaufen, wenn das Gericht zustimmt.
So sieht der Weg in der Regel aus:
- Antrag auf Betreuung oder Erweiterung des Aufgabenkreises um die Vermögenssorge
- Bewertung des Hauses, damit das Gericht den Preis beurteilen kann
- Suche nach einem Käufer und Abschluss des Kaufvertrags beim Notar, zunächst schwebend unwirksam
- Antrag auf betreuungsgerichtliche Genehmigung
- Anhörung des Betroffenen, oft auch eines Verfahrenspflegers
- Genehmigung, Rechtskraft und Mitteilung an den Käufer über den Notar
Das Gericht achtet darauf, dass der Verkauf im Interesse des Betreuten liegt und der Preis angemessen ist. Eine nachvollziehbare Bewertung ist deshalb Pflicht. Planen Sie für das Verfahren Zeit ein und informieren Sie Käufer früh über diesen Ablauf.
Was bedeutet der Heimaufenthalt für die Finanzen?
Die Kosten für ein Pflegeheim werden aus Pflegeversicherung, Rente und eigenem Vermögen bezahlt. Reicht das nicht, kann Hilfe zur Pflege beim Sozialhilfeträger beantragt werden. In Bayern ist dafür bei stationärer Pflege in der Regel der Bezirk zuständig, für Dingolfing also der Bezirk Niederbayern.
Für das Haus gilt dabei:
- Bewohnt der Ehepartner das Haus weiter, kann es als angemessenes selbst genutztes Wohneigentum geschützt sein.
- Steht das Haus leer, zählt es in der Regel zum einsetzbaren Vermögen. Der Sozialhilfeträger kann verlangen, dass es verwertet wird, oder Leistungen als Darlehen gewähren.
- Wurde das Haus in den letzten zehn Jahren verschenkt, kann eine Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers nach § 528 BGB in Betracht kommen.
Bevor Sie einen Antrag stellen, lohnt sich ein Gespräch mit einer Beratungsstelle, einem Fachanwalt für Sozialrecht oder dem Sozialdienst des Pflegeheims.
Verkaufen, vermieten oder erst einmal behalten?
Diese Entscheidung hängt von Finanzen, Familie und Zustand des Hauses ab. Drei Wege sind üblich.
Verkauf
Der Erlös steht für die Heimkosten zur Verfügung, und die Familie muss sich nicht um ein leeres Haus kümmern. Gerade bei älteren Häusern, die Sanierung bräuchten, ist das oft die praktischste Lösung.
Vermietung
Die Mieteinnahmen fließen in die Heimkosten. Allerdings braucht es jemanden, der sich um Mieter, Reparaturen und Abrechnungen kümmert. Und eine spätere Rückkehr ins Haus ist dann ausgeschlossen, solange der Mietvertrag läuft.
Vorerst behalten
Manche Familien warten ab, ob der Heimaufenthalt dauerhaft ist. Das ist verständlich. Ein leeres Haus verursacht aber laufende Kosten und kann vom Sozialhilfeträger als Vermögen angerechnet werden.
Wie sich Leerstand auf den Verkauf auswirkt, beschreibt der Beitrag leerstehendes Haus in Dingolfing verkaufen.
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Was ist bei einem leerstehenden Haus zu beachten?
Nach dem Auszug ins Heim steht das Haus oft wochen- oder monatelang leer. Diese Punkte sollten Sie früh angehen:
- Gebäudeversicherung über den Leerstand informieren, sonst drohen Probleme im Schadensfall
- Im Winter Heizung auf Frostschutz laufen lassen oder Leitungen entleeren
- Regelmäßige Kontrollgänge, Briefkasten leeren, Rasen mähen
- Wertsachen, Dokumente und Erinnerungsstücke sichern
- Strom, Wasser und Müllabfuhr nicht abmelden, solange Besichtigungen geplant sind
Wie gelingt der Verkauf, ohne die Eltern zu überfordern?
Der Verkauf des eigenen Hauses ist für ältere Menschen ein tiefer Einschnitt. Oft ist es das Haus, das sie selbst gebaut haben, in einem Neubaugebiet der Sechziger- oder Siebzigerjahre, oder ein Hof in einem Ortsteil wie Teisbach. Beziehen Sie den Eigentümer so weit wie möglich ein. Fragen Sie, welche Möbel und Erinnerungsstücke mit ins Heim sollen und was in der Familie bleiben soll.
Hilfreich ist eine klare Aufgabenteilung unter den Geschwistern: Einer kümmert sich um Vollmacht und Behörden, ein anderer um die Räumung, ein Dritter um den Kontakt zum Makler. So entsteht weniger Streit, und der Verkauf verläuft geordneter. Weitere Gedanken zum Thema enthält der Ratgeber Elternhaus in Dingolfing verkaufen.
Fallen beim Verkauf Steuern an?
Hat der Eigentümer das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt, ist der Gewinn in der Regel steuerfrei. Zieht er ins Heim und das Haus steht danach länger leer, kann sich das ändern, wenn die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG noch nicht abgelaufen ist. Bei Häusern, die seit Jahrzehnten im Familienbesitz sind, spielt das meist keine Rolle. Lassen Sie es im Zweifel vom Steuerberater prüfen.
Wie begleitet Florian Schmidlkofer Eigentümer in Dingolfing?
Florian Schmidlkofer begleitet Familien in Niederbayern seit über 15 Jahren auch in solchen Lebenslagen. Er nimmt sich Zeit für das Gespräch mit Eigentümer und Angehörigen, erstellt eine kostenlose Wertermittlung, die auch als Grundlage für das Betreuungsgericht dienen kann, und beschafft fehlende Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Energieausweis. Besichtigungen übernimmt er selbst, damit niemand aus der Familie jedes Mal anreisen muss. Er verhandelt bis zum Notartermin und begleitet die Übergabe. Mehr über ihn lesen Sie auf der Seite zum Immobilienmakler in Dingolfing.
Häufige Fragen zum Hausverkauf bei Umzug ins Pflegeheim in Dingolfing
Dürfen Kinder das Haus ihrer Eltern in Dingolfing ohne Vollmacht verkaufen?
Nein. Ohne wirksame Vollmacht oder Betreuerbestellung können Kinder das Haus nicht verkaufen, auch nicht mit Zustimmung aller Geschwister.
Welches Gericht ist für die Betreuung in Dingolfing zuständig?
Zuständig ist das Betreuungsgericht beim Amtsgericht, in dessen Bezirk der Betroffene seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat. Fragen Sie dort nach, welches Gericht für Ihren Fall zuständig ist.
Muss das Haus verkauft werden, wenn das Sozialamt zahlt?
Steht das Haus leer, gilt es meist als einsetzbares Vermögen. Lebt der Ehepartner darin, kann es geschützt sein. Die Entscheidung trifft der Sozialhilfeträger im Einzelfall.
Kann der Notar in Dingolfing ins Pflegeheim kommen?
Ja, Notare beurkunden auf Wunsch auch außerhalb ihrer Kanzlei. Sprechen Sie das bei der Terminvereinbarung an.
Wie lange dauert ein Verkauf mit Betreuer?
Länger als ein normaler Verkauf, weil die gerichtliche Genehmigung hinzukommt. Feste Zeiten lassen sich nicht nennen.
Was passiert mit den Möbeln im Haus in Dingolfing?
Was nicht ins Heim mitgeht und in der Familie bleiben soll, wird vorher aufgeteilt. Den Rest übernimmt oft ein Entrümpelungsdienst kurz vor der Übergabe.
Ist Vermieten besser als Verkaufen?
Das hängt von Zustand, Finanzen und dem Aufwand ab, den die Familie übernehmen kann. Eine Bewertung beider Varianten hilft bei der Entscheidung.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Prüfen Sie zuerst, ob eine notarielle Vorsorgevollmacht vorliegt. Lassen Sie dann den Wert des Hauses einschätzen und besprechen Sie die Finanzierung der Heimkosten. Für eine kostenlose Immobilienbewertung oder ein persönliches Gespräch erreichen Sie Florian Schmidlkofer über die Kontaktseite.
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