Ein sanierungsbedürftiges Haus in Dingolfing lässt sich gut verkaufen, wenn Sie bekannte Mängel offen benennen und schriftlich festhalten. Die Gewährleistung wird beim Verkauf gebrauchter Häuser üblicherweise ausgeschlossen, doch dieser Ausschluss schützt nur, wer nichts verschwiegen hat. Ehrlichkeit ist hier Ihre beste Absicherung und zugleich ein Verkaufsargument für Käufer, die gezielt nach Häusern zum Herrichten suchen.
Das Wichtigste in Kürze
- Was Sie kennen und was ein Käufer bei einer normalen Besichtigung nicht sieht, müssen Sie ungefragt ansprechen.
- Ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag gilt nach § 444 BGB nicht für arglistig verschwiegene Mängel.
- Eine schriftliche Mängelliste als Anlage zum Kaufvertrag schafft Klarheit für beide Seiten.
- Große Sanierungen vor dem Verkauf rechnen sich selten. Aufräumen, Entrümpeln und kleine Reparaturen helfen bei der Präsentation.
- Seit dem GModG darf eine funktionierende Öl- oder Gasheizung weiterlaufen. Käufer müssen innerhalb von zwei Jahren nur die oberste Geschossdecke und offene Leitungen dämmen, wenn das noch fehlt.
Was gilt rechtlich als Mangel, den Sie offenlegen müssen?
Offenbarungspflichtig sind Umstände, die für den Käufer erkennbar wichtig sind und die er bei einer üblichen Besichtigung nicht selbst entdecken kann. Ein Riss in der Fassade, den jeder sieht, gehört nicht dazu. Ein feuchter Kellerboden, den Sie vor jedem Termin trocken wischen, sehr wohl.
Die Rechtsprechung legt die Grenze eher streng aus. Wer einen Schaden kennt oder ernsthaft für möglich hält und ihn trotzdem verschweigt, handelt arglistig. Das gilt auch für überstrichene Wasserflecken, notdürftig verdeckten Schimmel oder einen alten Öltank im Garten, von dem nur die Familie weiß.
Typische Mängel bei älteren Häusern in Dingolfing
Viele Häuser in der Stadt und in Ortsteilen wie Teisbach stammen aus den Jahrzehnten nach dem Krieg, als rund um das wachsende Werk neue Siedlungen entstanden. Andere sind umgebaute Bauernhäuser mit Stall und Tenne. Bei diesen Baujahren tauchen bestimmte Themen immer wieder auf.
| Mangel | Muss er genannt werden? | Was Sie als Nachweis bereitlegen |
|---|---|---|
| Feuchte Kellerwände, Salzausblühungen | Ja, wenn bekannt | Fotos, frühere Sanierungsrechnungen |
| Schimmel hinter Möbeln oder in Ecken | Ja, auch wenn beseitigt und wiederkehrend | Datum und Art der Behandlung |
| Asbesthaltige Platten an Dach oder Fassade | Ja, wenn bekannt oder naheliegend | Baujahr der Eindeckung, eventuell Laborbefund |
| Undichtes Dach, frühere Wasserschäden | Ja | Versicherungsschreiben, Reparaturbelege |
| Stillgelegter Öltank im Erdreich | Ja | Stilllegungsnachweis, Reinigungsprotokoll |
| Ungenehmigter Anbau oder Dachausbau | Ja | Baupläne, Schriftwechsel mit dem Landratsamt |
| Alte Elektrik ohne Schutzschalter | Ja, wenn bekannt | Prüfprotokoll eines Elektrikers |
Wie dokumentieren Sie Mängel richtig?
Mündliche Hinweise bei der Besichtigung sind im Streitfall schwer zu beweisen. Halten Sie deshalb alles schriftlich fest, und zwar an drei Stellen:
- Im Exposé: ein kurzer, sachlicher Abschnitt zum Zustand, etwa „Dach aus dem Baujahr, Eindeckung mit Faserzementplatten, Erneuerung empfohlen“.
- In einer Mängelliste: eine Aufstellung aller bekannten Schäden mit Fotos, die der Käufer vor dem Notartermin erhält und gegenzeichnet.
- Im Kaufvertrag: Der Notar kann die Liste als Anlage aufnehmen oder die wesentlichen Punkte im Vertrag nennen.
Diese Form der Offenheit schreckt seriöse Käufer selten ab. Sie zeigt, dass Sie nichts zu verbergen haben, und nimmt späteren Rückforderungen die Grundlage. Ein Käufer, der vor dem Termin ein Mängelprotokoll unterschrieben hat, kann sich hinterher kaum auf Unkenntnis berufen.
Sollten Sie vor dem Verkauf noch sanieren?
In den meisten Fällen nein, zumindest nicht umfassend. Käufer eines renovierungsbedürftigen Hauses planen ohnehin nach eigenem Geschmack und wollen Bad, Böden und Heizung selbst auswählen. Eine Investition kurz vor dem Verkauf holen Sie über den Kaufpreis oft nur teilweise zurück.
Sinnvoll sind dagegen Maßnahmen, die den ersten Eindruck verbessern oder Risiken beseitigen:
- Haus vollständig entrümpeln, damit Räume und Zustand erkennbar sind
- Garten mähen, Hecken schneiden, Dachrinnen frei machen
- Tropfende Wasserhähne, lose Fliesen und defekte Lampen reparieren
- Einen akut undichten Dachbereich provisorisch sichern, damit kein neuer Schaden entsteht
- Gutachten oder Kostenschätzungen einholen, die dem Käufer bei der Planung helfen
Die Kostenschätzung bringt oft am meisten. Eine grobe Kostenschätzung von einem Handwerksbetrieb oder einem Energieberater beruhigt Interessenten und hilft ihnen bei der Bank.
Wer kauft in Dingolfing ein Haus mit Sanierungsbedarf?
Die Käufer solcher Häuser bringen Zeit, Fachwissen oder einen Plan mit. Häufig sind es junge Familien, die mit Eigenleistung günstiger zu Wohneigentum kommen wollen und im Bekanntenkreis Elektriker, Installateur oder Zimmerer haben. Beschäftigte im BMW-Werk mit handwerklichem Hintergrund gehören oft dazu. Dazu kommen Handwerksmeister, die ein Objekt für sich selbst oder zur Vermietung herrichten, und gelegentlich Bauträger, die vor allem am Grundstück interessiert sind.
| Käufer | Was ihn interessiert | Was er von Ihnen braucht |
|---|---|---|
| Familie mit Eigenleistung | Grundriss, Garten, Kosten der dringendsten Arbeiten | Ehrliche Mängelliste, Baupläne |
| Handwerker als Selbstnutzer | Bausubstanz, Statik, Leitungen | Zugang zu Dachboden und Keller, alte Rechnungen |
| Anleger | Vermietbarkeit nach Sanierung | Wohnflächen, Energieausweis |
| Bauträger | Grundstücksgröße, Baurecht | Flurkarte, Bebauungsplan, Bodenrichtwert |
Wie wirkt sich der Zustand auf den Preis aus?
Ein sanierungsbedürftiges Haus wird mit Abschlägen für den erforderlichen Aufwand bewertet. Dabei zählt, welche Maßnahmen ein Käufer in den ersten Jahren zwingend durchführen muss und welche nur wünschenswert sind. Ein dichtes Dach mit alter Eindeckung ist etwas anderes als ein Dach, durch das es bei Starkregen tropft.
Der Bodenwert bildet die Untergrenze. Bei sehr altem Bestand auf einem großen Grundstück kann er den größten Teil des Werts ausmachen. Den Bodenrichtwert veröffentlicht der Gutachterausschuss am Landratsamt in Dingolfing, auch über den BayernAtlas. Für eine fundierte Einschätzung des Gesamtwerts eignet sich die kostenlose Immobilienbewertung, bei der der Zustand jedes Bauteils einfließt.
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Was bedeutet das neue Gebäudemodernisierungsgesetz für Ihren Verkauf?
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das GModG. Für Verkäufer älterer Häuser bringt es Entlastung: Die frühere Austauschpflicht für alte Konstanttemperaturkessel ist entfallen, und neue Öl- oder Gasheizungen sind wieder erlaubt. Ab 2029 steigen schrittweise die Anteile klimafreundlicher Brennstoffe. Für Käufer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die selbst einziehen, bleibt die Pflicht, ungedämmte oberste Geschossdecken und offene Heizungsleitungen innerhalb von zwei Jahren zu dämmen.
Beim Verkauf muss ein gültiger Energieausweis vorliegen. Mit einem schwachen Kennwert kalkulieren Käufer ganz nüchtern, er fließt in ihre Sanierungsplanung ein. Mehr zur Heizungsfrage lesen Sie im Beitrag über das Haus mit Ölheizung in Dingolfing.
Wie läuft die Besichtigung ab, wenn das Haus viele Baustellen hat?
Planen Sie mehr Zeit ein als bei einem bezugsfertigen Haus. Käufer wollen in den Keller, auf den Dachboden und in den Heizungsraum, manche bringen einen Bausachverständigen oder Handwerker mit. Lassen Sie das zu. Wer selbst gesehen hat, wie das Dachgebälk aussieht, verhandelt später mit realistischeren Erwartungen.
Hilfreich ist eine Taschenlampe für dunkle Kellerecken, eine Mappe mit allen Rechnungen und die Mängelliste in Papierform. Sprechen Sie Schwachstellen selbst an, bevor der Käufer sie findet. Das klingt unbequem, schafft aber Vertrauen.
Was gehört bei einem sanierungsbedürftigen Haus in den Kaufvertrag?
Der Notar formuliert in der Regel einen Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Damit dieser Ausschluss trägt, müssen die bekannten Mängel im Vertrag oder in einer Anlage stehen. Lassen Sie sich den Entwurf rechtzeitig schicken und prüfen Sie, ob alle Punkte Ihrer Mängelliste enthalten sind. Zusicherungen wie „Keller trocken“ oder „Dach dicht“ sollten nur im Vertrag stehen, wenn sie wirklich zutreffen. Hinweise zur Prüfung des Entwurfs gibt der Beitrag zum Kaufvertrag für Immobilien in Dingolfing.
Wie begleitet Florian Schmidlkofer Eigentümer in Dingolfing?
Florian Schmidlkofer ist seit über 15 Jahren als Immobilienmakler in Niederbayern tätig und kennt viele ältere Häuser und Hofstellen der Region. Er besichtigt das Haus mit Ihnen, ermittelt den Wert kostenlos und beschafft Grundbuchauszug, Energieausweis und Baupläne. Im Exposé beschreibt er den Zustand sachlich und zeigt das Potenzial mit hochwertigen Fotos. Interessenten prüft er vorab, und bei den Verhandlungen hilft die vollständige Mängeldokumentation beiden Seiten. Mehr zu seiner Arbeit finden Sie auf der Seite Immobilienmakler in Dingolfing, für Eigentümer im Ortsteil Teisbach auf der Seite Immobilienmakler in Teisbach.
Häufige Fragen zum Verkauf eines sanierungsbedürftigen Hauses in Dingolfing
Muss ich in Dingolfing einen alten Wasserschaden erwähnen, der repariert ist?
Ja, wenn er für den Käufer bedeutsam sein kann, etwa weil Feuchtigkeit wiederkommen könnte. Legen Sie die Rechnung der Reparatur bei.
Reicht die Formulierung „gekauft wie gesehen“?
Der Gewährleistungsausschluss ist üblich und wirksam, schützt aber nur bei Mängeln, die Sie nicht kannten. Bekannte versteckte Mängel müssen Sie trotzdem nennen.
Kann ich ein Haus mit Schimmel in Dingolfing verkaufen?
Ja. Nennen Sie Ort, Umfang und mögliche Ursache. Viele Käufer kalkulieren eine Sanierung ohnehin ein.
Brauche ich vor dem Verkauf ein Bausachverständigengutachten?
Pflicht ist es nicht. Bei größeren Schäden, etwa an Dach oder Statik, schafft es eine sachliche Grundlage für Preis und Verhandlung.
Was passiert, wenn der Käufer nach dem Kauf einen Mangel findet, den ich nicht kannte?
Bei einem wirksamen Gewährleistungsausschluss haften Sie dafür in der Regel nicht. Entscheidend ist, dass Sie den Mangel tatsächlich nicht kannten.
Wie finde ich in Dingolfing heraus, ob ein Anbau genehmigt ist?
Fragen Sie beim Landratsamt Dingolfing-Landau als Bauaufsichtsbehörde nach der Bauakte. Teilweise liegen Unterlagen auch bei der Stadt.
Muss ich die Ölheizung vor dem Verkauf tauschen?
Nein. Nach dem GModG darf eine funktionierende Heizung weiterbetrieben werden. Der Käufer entscheidet selbst über einen Austausch.
Ist ein Abrisshaus in Dingolfing überhaupt verkäuflich?
Ja, dann steht das Grundstück im Mittelpunkt. Wichtig sind Baurecht, Grundstücksgröße und Erschließung. Mehr dazu im Beitrag zum alten Haus in Dingolfing.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Gehen Sie mit einem Notizblock durch Ihr Haus, vom Keller bis zum Dachboden, und schreiben Sie alles auf, was Sie über Schäden und Reparaturen wissen. Diese Liste ist die Grundlage für Bewertung, Exposé und Kaufvertrag. Steht das Haus bereits leer, finden Sie zusätzliche Hinweise im Beitrag über das leerstehende Haus in Dingolfing. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie Florian Schmidlkofer über die Kontaktseite oder unter 08731 9383008.
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