Immobilie mit Nießbrauch in Dingolfing verkaufen: Wie läuft das ab?

Eine Immobilie mit Nießbrauch in Dingolfing können Sie auf zwei Wegen verkaufen: mit dem bestehenden Recht, das dann auf den Käufer übergeht, oder nach Löschung des Nießbrauchs mit Zustimmung des Berechtigten. Der zweite Weg erreicht deutlich mehr Interessenten. Er setzt aber voraus, dass sich Eigentümer und Nießbraucher über einen Ausgleich einig werden.

Was bedeutet ein Nießbrauch für den Verkauf?

Ein Nießbrauch gibt einer Person das Recht, eine Immobilie umfassend zu nutzen. In Dingolfing ist die typische Konstellation diese: Eltern haben ihr Haus vor Jahren auf ein Kind übertragen und sich den Nießbrauch vorbehalten. Das Kind ist Eigentümer, die Eltern wohnen weiter dort oder vermieten eine Einliegerwohnung.

Möchte das Kind verkaufen, etwa weil die Eltern ins Pflegeheim ziehen oder weil es selbst beruflich nicht mehr in der Region lebt, steht der Nießbrauch im Weg. Ein Käufer, der selbst einziehen möchte, kann mit einem Haus, das ein anderer nutzen darf, wenig anfangen.

Welche Wege gibt es?

Der Verkauf mit bestehendem Recht ist zulässig, verringert den Kaufpreis aber spürbar. Der Käufer rechnet damit, die Immobilie über Jahre weder bewohnen noch vermieten zu können.

Wie wird der Wert eines Nießbrauchs eingeschätzt?

Für die Einschätzung zählen der jährliche Nutzwert, also etwa die erzielbare Miete, und die voraussichtliche Dauer des Rechts. Bei einem lebenslangen Nießbrauch greifen Sachverständige und Finanzämter auf Sterbetafeln zurück. Je älter der Berechtigte ist, desto geringer fällt der Wert des Rechts aus.

Für die Verhandlung in der Familie hilft es, zuerst den Wert der Immobilie ohne Belastung zu kennen. Daran lässt sich ablesen, wie viel ein freier Verkauf bringt und welcher Spielraum für einen Ausgleich besteht. Eine Grundlage liefert die kostenlose Immobilienbewertung.

Wie läuft die Löschung im Grundbuch ab?

1. Eigentümer und Nießbraucher vereinbaren den Verzicht und gegebenenfalls einen Ausgleich.
2. Der Nießbraucher unterschreibt eine Löschungsbewilligung, die ein Notar beglaubigt.
3. Der Notar reicht die Bewilligung beim Grundbuchamt am Amtsgericht Landau a. d. Isar ein, häufig zusammen mit dem Kaufvertrag.
4. Der Nießbrauch wird gelöscht, der Käufer erhält ein lastenfreies Grundstück.

Den aktuellen Stand der Eintragungen zeigt ein Grundbuchauszug. Wie Sie ihn bekommen, steht im Beitrag zum Grundbuchauszug für den Verkauf in Dingolfing.

Was gilt, wenn der Nießbraucher nicht mehr selbst unterschreiben kann?

Hat er eine Vorsorgevollmacht erteilt, die Grundstücksgeschäfte umfasst, unterschreibt der Bevollmächtigte. Ohne Vollmacht wird ein rechtlicher Betreuer bestellt, und der Verzicht braucht die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Das kostet Zeit. Einzelheiten beschreibt der Beitrag zum Hausverkauf mit Vorsorgevollmacht in Dingolfing.

Worin unterscheiden sich Nießbrauch und Wohnrecht?

Beide Rechte stehen im Grundbuch, sie reichen aber unterschiedlich weit. Ein Wohnrecht erlaubt meist nur das eigene Wohnen in bestimmten Räumen. Der Nießbrauch umfasst die ganze Nutzung einschließlich Vermietung. Für den Verkauf bedeutet das: Ein Nießbrauch belastet den Käufer stärker, weil er auch Mieteinnahmen an den Berechtigten verliert. Mehr zum Wohnrecht lesen Sie im Beitrag Haus mit Wohnrecht in Dingolfing verkaufen.

Welche Fragen sollten Sie vor dem Verkauf klären?

• Steht im Übergabevertrag ein Rückforderungsrecht der Eltern, etwa für den Fall eines Verkaufs ohne Zustimmung?
• Ist zur Sicherung dieses Rechts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen?
• Wer trägt bisher Grundsteuer, Versicherung und Reparaturen?
• Bestehen Mietverträge, die der Nießbraucher abgeschlossen hat?
• Wie wird ein Ausgleich für den Verzicht steuerlich behandelt? Das klärt der Steuerberater.

Diese Punkte entscheiden darüber, ob und wie schnell ein Verkauf möglich ist. Ein Rückforderungsrecht ist in Übergabeverträgen aus der Region häufig zu finden.

Wie begleitet Florian Schmidlkofer Eigentümer in Dingolfing?

Florian Schmidlkofer ist seit über 15 Jahren Immobilienmakler in Niederbayern mit Büro in Loiching. Bei Immobilien mit Nießbrauch ermittelt er kostenlos den Wert, beschafft Grundbuchauszug, Energieausweis und Baupläne und bereitet die Unterlagen so auf, dass Eigentümer und Berechtigter auf derselben Grundlage sprechen. Er übernimmt Exposé mit hochwertigen Fotos, Vermarktung, Prüfung der Interessenten und Verhandlung bis zum Notartermin und zur Übergabe. Einen Überblick gibt die Seite Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zum Nießbrauch beim Verkauf in Dingolfing

Darf ich eine Immobilie mit Nießbrauch in Dingolfing ohne Zustimmung verkaufen?

Ja, als Eigentümer dürfen Sie verkaufen. Der Nießbrauch bleibt dann bestehen und geht auf den Käufer über. Beachten Sie mögliche Rückforderungsrechte aus dem Übergabevertrag.

Muss der Nießbraucher ausziehen, wenn das Haus verkauft wird?

Nein. Solange der Nießbrauch eingetragen ist, darf er die Immobilie weiter nutzen, auch gegenüber dem neuen Eigentümer.

Wer bekommt bei einer Löschung in Dingolfing einen Ausgleich?

Der Nießbraucher, wenn beide das so vereinbaren. Die Höhe orientiert sich an Nutzwert und Lebensalter, eine Pflicht zur Zahlung besteht aber nur durch Vereinbarung.

Was passiert mit dem Nießbrauch nach dem Tod des Berechtigten?

Er erlischt. Die Löschung im Grundbuch beantragen Sie meist mit der Sterbeurkunde beim Grundbuchamt.

Kann ich die Immobilie mit Nießbrauch in Dingolfing vermieten?

Vermieten darf der Nießbraucher, nicht der Eigentümer. Die Mieten stehen ihm zu, solange das Recht besteht.

Lohnt sich ein Verkauf mit bestehendem Nießbrauch?

Er ist möglich, erreicht aber nur wenige Käufer und bringt einen geringeren Preis. Häufig ist eine Einigung über die Löschung wirtschaftlich sinnvoller.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Sehen Sie in den Übergabevertrag und den Grundbuchauszug, sprechen Sie dann offen mit dem Nießbraucher. Wer im Alter verkaufen und trotzdem bleiben möchte, findet Anregungen im Beitrag Haus verkaufen und wohnen bleiben in Dingolfing. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie Florian Schmidlkofer unter 08731 9383008 oder über das Kontaktformular.