Ein Haus in Pilsting lässt sich auch dann verkaufen, wenn das Darlehen noch nicht abbezahlt ist. Der Notar sorgt dafür, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank fließt und die Grundschuld anschließend gelöscht wird. Sie selbst brauchen dafür vor allem eine frühe Abstimmung mit der Bank und einen klaren Überblick über die Restschuld.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Grundschuld im Grundbuch sichert die Bank ab. Sie wird erst gelöscht, wenn das Geld dort angekommen ist.
- Ein Darlehen mit fester Zinsbindung kann vorzeitig gekündigt werden, wenn Sie das Haus verkaufen. Die Bank darf dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
- Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung haben Sie ein gesetzliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB.
- Der Käufer zahlt auf Anweisung des Notars. Er überweist an die Bank und an Sie getrennt.
- Kaufen Sie gleich wieder, kann die Bank manchmal die Grundschuld auf das neue Objekt übertragen.
Was passiert mit der Grundschuld beim Verkauf?
Die Grundschuld bleibt so lange im Grundbuch, bis Ihre Bank ihre Löschung bewilligt. Für den Käufer ist das unproblematisch, weil der Notar den Ablauf steuert. Er fordert bei Ihrer Bank eine Erklärung an, aus der hervorgeht, welcher Betrag zur Ablösung nötig ist. Gegen Zahlung dieses Betrags gibt die Bank die Löschungsbewilligung frei.
Im Kaufvertrag steht deshalb, dass der Käufer einen Teil direkt an Ihre Bank überweist. Nur der Rest landet auf Ihrem Konto. Ihr Geld und das der Bank laufen also getrennt, und niemand muss in Vorleistung gehen.
Wer stellt das Grundbuch richtig?
Den Antrag auf Löschung reicht der Notar beim Grundbuchamt ein. Für Pilsting, Großköllnbach und Ganacker ist das Amtsgericht Landau a. d. Isar zuständig. Sie erhalten später eine Mitteilung, dass die Eintragung erledigt ist.
Wann kostet die vorzeitige Ablösung extra?
Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vor dem Ende dieser Bindung zurückzahlen. Die Bank gleicht damit entgangene Zinsen aus. Wie hoch der Betrag ausfällt, hängt von Restlaufzeit, Zinssatz und aktuellem Zinsniveau ab.
Ohne diese Entschädigung kommen Sie in der Regel in folgenden Fällen aus:
- Die Zinsbindung endet ohnehin bald, und der Notartermin liegt danach.
- Ihr Vertrag läuft schon länger als zehn Jahre seit Auszahlung, sodass § 489 BGB greift.
- Sie haben ein variables Darlehen, das mit kurzer Frist kündbar ist.
- Der Käufer übernimmt das Darlehen, was die Bank allerdings selten zulässt.
Die gesetzlichen Grundlagen stehen in den §§ 489, 490 und 502 BGB. Ob die Berechnung Ihrer Bank stimmt, kann eine Verbraucherzentrale oder ein Finanzberater prüfen.
| Situation | Was meist gilt | Nächster Schritt |
|---|---|---|
| Zinsbindung läuft noch mehrere Jahre | Entschädigung wahrscheinlich | schriftliche Berechnung bei der Bank anfordern |
| Zinsbindung endet in wenigen Monaten | Notartermin eventuell danach legen | Termine mit dem Käufer abstimmen |
| Auszahlung liegt über zehn Jahre zurück | Kündigung nach § 489 BGB möglich | Kündigungsfrist im Vertrag prüfen |
| Variables Darlehen | meist ohne Entschädigung kündbar | Kündigungsfrist erfragen |
| Neukauf geplant | Pfandtausch denkbar | Bank frühzeitig ansprechen |
Wie sprechen Sie mit Ihrer Bank?
Rufen Sie Ihren Berater an, sobald der Verkaufsentschluss steht. Fragen Sie nach der aktuellen Restschuld, nach dem Ende der Zinsbindung und nach einer unverbindlichen Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu einem bestimmten Stichtag. Lassen Sie sich die Zahlen schriftlich geben.
Haben Sie mehrere Darlehen, etwa ein Bankdarlehen und einen Bausparvertrag, gilt das für jeden Vertrag einzeln. Oft liegen die Unterlagen im Ordner mit dem ursprünglichen Kaufvertrag oder bei den Bauunterlagen.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Pilsting zu verkaufen? Florian Schmidlkofer nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
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Reicht der Kaufpreis für die Restschuld?
Diese Frage beantwortet nur eine realistische Bewertung. Liegt der erzielbare Preis unter der Summe aus Restschuld und Entschädigung, brauchen Sie eigenes Geld zum Ausgleich. Deshalb lohnt es, den Wert vor jedem Gespräch mit der Bank zu kennen. Eine Hilfe dazu bietet die kostenlose Immobilienbewertung in Pilsting.
Rechnen Sie auch die übrigen Verkaufskosten ein. Welche Posten auf Sie als Verkäufer zukommen, beschreibt der Beitrag zu den Kosten für Verkäufer in Pilsting.
Was gilt, wenn Sie gleich ein neues Haus kaufen?
Wer innerhalb der Region umzieht, etwa von Pilsting nach Landau oder näher an das BMW-Werk in Dingolfing, kann die Bank um einen Pfandtausch bitten. Dabei wandert die Sicherheit auf das neue Objekt, und der alte Kredit läuft weiter. Ob die Bank zustimmt, hängt vom Wert der neuen Immobilie ab.
Die Reihenfolge von Verkauf und Kauf will gut geplant sein. Hinweise dazu stehen im Beitrag Haus verkaufen und neu kaufen in Pilsting.
Wie begleitet Florian Schmidlkofer Eigentümer in Pilsting?
Florian Schmidlkofer arbeitet seit über 15 Jahren als Immobilienmakler in Niederbayern. Für Verkäufer mit laufendem Kredit ermittelt er zunächst kostenlos den Marktwert, damit Sie mit belastbaren Zahlen zur Bank gehen. Er beschafft Grundbuchauszug, Energieausweis und Baupläne, erstellt das Exposé, prüft die Interessenten und verhandelt bis zum Notartermin.
Auf der Seite Immobilienmakler in Pilsting finden Sie mehr zu seiner Arbeit im Markt.
Häufige Fragen zum Hausverkauf mit Kredit in Pilsting
Muss ich die Bank fragen, ob ich mein Haus in Pilsting verkaufen darf?
Eine Erlaubnis brauchen Sie nicht, Eigentümer sind Sie. Die Bank muss aber der Löschung der Grundschuld zustimmen, und das tut sie, sobald der Ablösebetrag bezahlt ist.
Kann der Käufer meine Grundschuld in Pilsting übernehmen?
Das ist möglich, wenn seine Bank die bestehende Grundschuld als Sicherheit nutzt. Dafür ist eine Abtretung nötig, die der Notar vorbereitet. Ihr eigenes Darlehen wird trotzdem abgelöst.
Wann bekomme ich mein Geld?
Sobald der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat, zahlt der Käufer. Zuerst geht der Ablösebetrag an die Bank, der Rest an Sie.
Wird die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich berücksichtigt?
Das hängt davon ab, ob das Haus selbst bewohnt oder vermietet war. Klären Sie diese Frage mit Ihrem Steuerberater.
Wie lange dauert die Löschung im Grundbuch für Pilsting?
Die Bearbeitung beim Amtsgericht Landau a. d. Isar nimmt etwas Zeit in Anspruch. Für Sie ist das unkritisch, weil der Notar alles überwacht.
Was ist, wenn die Restschuld höher als der Kaufpreis für mein Haus in Pilsting ist?
Dann müssen Sie die Differenz aus eigenen Mitteln ausgleichen oder mit der Bank eine Lösung finden. Sprechen Sie diesen Punkt vor dem Inserat offen an.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Fordern Sie bei Ihrer Bank die Restschuld und eine Berechnung der Entschädigung an und lassen Sie parallel den Wert des Hauses ermitteln. Die kostenlose Immobilienbewertung von Schmidlkofer Immobilien gibt Ihnen die Grundlage für das Bankgespräch. Ein Erstgespräch vereinbaren Sie über die Kontaktseite oder unter 08731 9383008.
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