Ein Hausverkauf in Teisbach läuft in fünf Phasen ab: Vorbereitung, Vermarktung, Einigung mit dem Käufer, Beurkundung beim Notar und Abwicklung bis zur Übergabe. In jeder Phase liegt die Verantwortung bei anderen Beteiligten, mal bei Ihnen, mal beim Käufer, bei der Bank, beim Notar oder bei Behörden im Landkreis Dingolfing-Landau. Wer das weiß, kann Wartezeiten besser einordnen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Vorbereitung ist die arbeitsintensivste Phase für Verkäufer.
- Während der Vermarktung bestimmen Exposé und Preis, wie viele Anfragen kommen.
- Nach der Einigung hängt das Tempo vor allem an der Bank des Käufers.
- Zwischen Notartermin und Zahlung warten alle auf Grundbuchamt, Stadt und Banken.
- Die Übergabe erfolgt erst nach vollständigem Zahlungseingang.
Welche Phasen hat ein Hausverkauf, und wer ist jeweils am Zug?
Ein Hausverkauf hat fünf Phasen, in denen jeweils andere Beteiligte die Hauptarbeit leisten. Die Übersicht hilft, im Gespräch mit Makler, Bank und Notar den Überblick zu behalten.
| Phase | Wer handelt hauptsächlich | Worauf Sie warten |
|---|---|---|
| Vorbereitung | Sie und Ihr Makler | Unterlagen von Amtsgericht und Landratsamt, Energieausweis |
| Vermarktung | Makler | Anfragen und Besichtigungstermine |
| Einigung | Sie und der Käufer | Finanzierungszusage der Käuferbank |
| Beurkundung | Notar | Vertragsentwurf, Prüffrist, Termin |
| Abwicklung und Übergabe | Notar, Banken, Behörden | Vormerkung, Löschungsunterlagen, Vorkaufsrecht, Zahlung |
Phase 1: Wie bereiten Sie den Verkauf vor?
In der Vorbereitung klären Sie Ziele, Wert und Unterlagen. Diese Phase entscheidet, wie reibungslos alles Weitere läuft.
Zuerst legen Sie fest, wann Sie ausziehen möchten und ob alle Eigentümer einverstanden sind. Danach folgt die Bewertung durch einen Makler, der den Bodenrichtwert des Gutachterausschusses am Landratsamt in Dingolfing, den Zustand des Hauses und vergleichbare Verkäufe einbezieht. Parallel beginnt die Suche nach Unterlagen. Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Amtsgericht Landau a. d. Isar, Bauakten beim Landratsamt Dingolfing-Landau.
Am Ende dieser Phase sollte das Haus für Fotos bereit sein. Das heißt aufräumen, Kleinigkeiten reparieren und den Garten pflegen. Ein Haus in Teisbach mit großem Garten wirkt im späten Frühjahr anders als im November. Planen Sie den Fototermin, wenn möglich, bei gutem Licht.
Welche Aufgaben fallen in dieser Phase an?
- Gespräch mit allen Miteigentümern
- Rücksprache mit der Bank bei laufendem Darlehen
- Bewertung und Festlegung des Angebotspreises
- Unterlagen sammeln und fehlende anfordern
- Energieausweis ausstellen lassen, falls keiner vorliegt
- Haus für Fotos und Besichtigungen herrichten
Phase 2: Wie verläuft die Vermarktung?
Die Vermarktung beginnt mit dem Exposé und endet, wenn ein Käufer ernsthaft verhandeln möchte. In dieser Phase arbeitet vor allem Ihr Makler.
Zuerst werden vorgemerkte Suchkunden angesprochen, danach erscheint die Anzeige in den Immobilienportalen. Anfragen werden gesammelt und vorgefiltert. Wer ernsthaft interessiert ist, erhält Unterlagen und einen Besichtigungstermin.
Für Sie heißt das: Das Haus sollte für Besichtigungen bereit sein, oft auch am Samstag oder am frühen Abend, wenn Pendler aus Dingolfing oder Landshut Zeit haben. Halten Sie Ordnung, öffnen Sie vor Terminen die Fenster und sorgen Sie für Licht. Was in der Vermarktung zählt, beschreibt der Beitrag Haus in Teisbach verkaufen ausführlich.
Phase 3: Wie kommt die Einigung mit dem Käufer zustande?
Die Einigung kommt zustande, wenn ein Interessent ein Angebot macht und Sie es annehmen. Dazwischen liegen oft Rückfragen und ein oder zwei Verhandlungsrunden.
Bei der Einigung geht es um mehr als den Preis. Vereinbart werden auch Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände wie Einbauküche oder Gartenhaus und der Umgang mit bekannten Mängeln. Halten Sie alles schriftlich fest, etwa in einer E-Mail, die beide Seiten bestätigen.
Danach ist der Käufer am Zug. Er reicht seine Unterlagen bei der Bank ein, die Bank prüft das Haus und erteilt die Finanzierungszusage. Erst dann sollte der Notar beauftragt werden. Diese Wartezeit ist normal und lässt sich durch vollständige Unterlagen verkürzen.
Phase 4: Was passiert bei der Beurkundung?
Bei der Beurkundung liest der Notar den Kaufvertrag vor, erläutert ihn und lässt ihn von Käufer und Verkäufer unterschreiben. Mit der Unterschrift ist der Kaufvertrag wirksam.
Vorher erhalten beide Seiten den Entwurf. Verbraucher sollen ihn in der Regel zwei Wochen vor dem Termin bekommen. Prüfen Sie Kaufpreis, Übergabetermin, Gewährleistungsregelung und die Liste mitverkaufter Gegenstände. Klären Sie Fragen vorab mit dem Notarbüro.
Zum Termin bringen Sie Ihren Ausweis mit. Der Termin dauert meist eine Stunde. Danach erhalten Sie eine Abschrift des Vertrags. Was Sie für diesen Termin vorbereiten, steht im Beitrag Unterlagen für den Hausverkauf in Teisbach.
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Telefon: 08731 9383008
Phase 5: Wie läuft die Abwicklung bis zur Übergabe?
In der Abwicklung arbeitet der Notar die Bedingungen des Vertrags ab. Sie müssen in dieser Phase wenig tun, sollten aber erreichbar sein.
Der Notar beantragt beim Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung für den Käufer. Er fordert bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung für die Grundschuld an und fragt bei der Stadt Dingolfing, ob sie ein Vorkaufsrecht ausübt. Liegen alle Unterlagen vor, schickt er dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung.
Der Käufer überweist den Kaufpreis. Ist noch ein Darlehen offen, wird zuerst Ihre Bank bedient, der Rest geht auf Ihr Konto. Sobald Sie den Eingang bestätigen, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung.
Wie läuft die Schlüsselübergabe ab?
Die Schlüsselübergabe findet nach Zahlungseingang statt. Gemeinsam gehen Sie mit dem Käufer durch das Haus, lesen Zähler ab und halten den Zustand in einem Protokoll fest. Übergeben Sie alle Schlüssel, Bedienungsanleitungen und Wartungsunterlagen. Damit endet Ihre Verantwortung für das Haus.
Was ist nach der Übergabe noch zu erledigen?
Nach der Übergabe melden Sie Strom, Wasser, Müllabfuhr und Telefon ab oder auf den Käufer um. Die Gebäudeversicherung geht mit dem Haus auf den Käufer über, informieren Sie sie trotzdem.
Bewahren Sie Kaufvertrag, Abrechnungen der Bank und Belege auf. Ihr Steuerberater braucht sie, falls beim Verkauf Fragen nach § 23 EStG auftauchen, etwa bei einem Haus, das Sie noch nicht lange besitzen oder vermietet hatten. Die Grundsteuer wird nach Eigentumsübergang auf den Käufer umgestellt.
Wo entstehen typische Verzögerungen?
Typische Verzögerungen entstehen bei fehlenden Unterlagen, langsamen Bankentscheidungen und Rückfragen im Vertragsentwurf. Manche lassen sich vermeiden, andere nur einplanen.
- Fehlende Baupläne, die erst beim Landratsamt angefragt werden müssen
- Ein Erbschein, der noch nicht vorliegt
- Eine Käuferbank, die ein eigenes Gutachten in Auftrag gibt
- Unklare Rechte im Grundbuch, etwa ein altes Wegerecht
- Urlaubszeiten bei Notar, Bank oder Käufer
Wer früh beginnt, gewinnt Zeit. Eine zeitliche Abfolge aller Aufgaben finden Sie in der Checkliste für den Hausverkauf in Teisbach.
Wie begleitet Florian Schmidlkofer Eigentümer in Teisbach?
Florian Schmidlkofer begleitet Verkäufer in Teisbach durch alle fünf Phasen. Er arbeitet seit über 15 Jahren als Immobilienmakler in Niederbayern und hat sein Büro im benachbarten Loiching.
In der Vorbereitung übernimmt er die kostenlose Wertermittlung und die Beschaffung von Grundbuchauszug, Energieausweis und Bauplänen. In der Vermarktung erstellt er ein Exposé mit hochwertigen Fotos und prüft die Interessenten. Er verhandelt in Ihrem Sinne und begleitet Sie bis zum Notartermin und zur Übergabe. Einen Überblick gibt die Seite Leistungen.
Häufige Fragen zum Ablauf beim Hausverkauf in Teisbach
Welche Phase dauert beim Hausverkauf in Teisbach am längsten?
Das ist unterschiedlich. Oft dauern Vorbereitung und Vermarktung am längsten, bei fehlenden Unterlagen auch die Abwicklung.
Muss ich beim Notartermin persönlich anwesend sein?
Persönliche Anwesenheit ist üblich. Wer nicht kommen kann, erteilt einer Vertrauensperson eine notariell beglaubigte Vollmacht.
Wann bekomme ich in Teisbach mein Geld?
Nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars zahlt der Käufer. Wann das genau ist, hängt von Grundbuchamt, Stadt und Banken ab.
Kann ich nach dem Notartermin noch im Haus wohnen?
Ja, wenn das im Vertrag vereinbart ist. Üblich ist ein Auszug zum vereinbarten Übergabetag nach Zahlungseingang.
Wer meldet die Grundsteuer für das Haus in Teisbach um?
Die Umstellung erfolgt über die Mitteilungen des Notars und des Grundbuchamts. Die Stadt Dingolfing erhebt die Grundsteuer dann beim neuen Eigentümer.
Was passiert, wenn der Käufer keine Finanzierung bekommt?
Deshalb sollte die Finanzierungszusage vor dem Notartermin vorliegen. Ohne Zusage riskieren Sie einen geplatzten Termin.
Kann ich in Teisbach mit dem Verkauf beginnen, bevor alle Unterlagen da sind?
Die Bewertung können Sie schon starten. Für Anzeige und Besichtigungen muss zumindest der Energieausweis vorliegen.
Wie starten Sie in Phase 1?
Beginnen Sie mit einer begründeten Wertermittlung. Florian Schmidlkofer bietet Ihnen eine kostenlose Immobilienbewertung für Ihr Haus in Teisbach an. Sie erreichen ihn unter 08731 9383008 oder über das Kontaktformular.
Ihr nächster Schritt in Teisbach
Florian Schmidlkofer bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
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