Wohnung in Ottering verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?

Wer eine Wohnung in Ottering verkaufen möchte, braucht neben Grundbuchauszug und Energieausweis vor allem die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und die letzte Hausgeldabrechnung. In einem ländlichen Ortsteil von Moosthenning sind Eigentumswohnungen selten, oft liegen sie in kleineren Mehrparteienhäusern oder in aufgeteilten Zweifamilienhäusern. Das macht eine genaue Ansprache der passenden Käufer besonders wichtig.

Wie unterscheidet sich der Wohnungsverkauf vom Hausverkauf?

Beim Wohnungsverkauf verkaufen Sie Sondereigentum an Ihrer Wohnung und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Deshalb interessiert Käufer auch, wie die Eigentümergemeinschaft funktioniert.

Bei einem Haus in Ottering entscheiden Sie allein über Dach, Heizung und Fassade. Bei einer Wohnung beschließt das die Gemeinschaft. Käufer wollen wissen, ob demnächst größere Arbeiten anstehen, wie viel Geld in der Rücklage liegt und ob es Streit unter den Eigentümern gibt. Die Antworten stehen in den Protokollen und im Wirtschaftsplan. Fehlen diese Papiere, wird die Bank des Käufers vorsichtig.

Wer ein ganzes Haus verkaufen will, findet den Ablauf im Beitrag Haus in Ottering verkaufen.

Welche Unterlagen braucht ein Käufer für Ihre Wohnung?

Ein Käufer braucht neben den üblichen Dokumenten alle Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Fordern Sie fehlende Papiere frühzeitig beim Verwalter an.

Gibt es keinen professionellen Verwalter, weil die Gemeinschaft aus zwei oder drei Parteien besteht, fehlen Protokolle oft. Dann hilft eine kurze schriftliche Erklärung aller Eigentümer zu geplanten Arbeiten und zur Rücklage. Weitere Hinweise zu Dokumenten enthält der Beitrag Unterlagen für den Hausverkauf in Ottering.

Wer kauft eine Wohnung in Ottering?

Eine Wohnung in Ottering kaufen vor allem Menschen, die ländlich wohnen und trotzdem wenig Grundstück pflegen möchten. Dazu gehören ältere Paare, Alleinstehende und Pendler.

Für Beschäftigte des BMW-Werks in Dingolfing ist eine Wohnung im Umland eine Alternative zur Stadt. Ältere Eigentümer aus dem Gemeindegebiet, die ihr Haus abgeben wollen, suchen eine kleinere Wohnung in vertrauter Umgebung und fragen nach Barrierefreiheit, Aufzug oder ebenerdigem Zugang. Kapitalanleger interessieren sich für vermietete Wohnungen und prüfen Miete und Zustand.

Weil die Zahl der Interessenten in einem kleinen Ort begrenzt ist, braucht das Exposé eine klare Ansprache. Stellplatz, Kellerabteil, Gartenanteil und Fahrwege nach Dingolfing oder Landau gehören hinein.

Was gilt, wenn Ihre Wohnung vermietet ist?

Ist die Wohnung vermietet, bleibt der Mietvertrag bestehen und geht nach § 566 BGB auf den Käufer über. Der Mieter muss nicht ausziehen.

Sie verkaufen dann an Kapitalanleger oder an Käufer, die später Eigenbedarf geltend machen wollen. Für Eigenbedarf gelten gesetzliche Fristen und teilweise Sperrfristen nach einer Umwandlung, die der Käufer prüfen muss. Wurde das Haus nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum aufgeteilt, hat Ihr Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Der Notar informiert ihn nach der Beurkundung, und er kann zu denselben Bedingungen eintreten.

Besichtigungen bei vermieteten Wohnungen

Kündigen Sie Besichtigungen rechtzeitig an und stimmen Sie Termine mit dem Mieter ab. Bündeln Sie Interessenten, damit der Mieter nicht zu häufig gestört wird. Ein freundliches Verhältnis zum Mieter wirkt sich positiv auf die Besichtigung aus.

Wie ermitteln Sie den Preis für eine Wohnung in Ottering?

Den Preis ermitteln Sie über das Vergleichswertverfahren, ergänzt um den Zustand der Wohnung und der Gemeinschaft. Bei vermieteten Wohnungen kommt der Ertragswert hinzu.

Direkte Vergleichsverkäufe gibt es in Ottering kaum. Ein Makler zieht deshalb Verkäufe aus Moosthenning, Dingolfing und anderen Orten im Landkreis heran und passt sie an die ländliche Lage an. Wertsteigernd wirken Balkon oder Terrasse, Gartenanteil, Stellplatz, eine moderne Heizung im Gebäude und eine gut gefüllte Rücklage. Anstehende Sonderumlagen oder ein großer Sanierungsstau im Gemeinschaftseigentum mindern den Wert. Wie eine Bewertung vor Ort abläuft, beschreibt der Beitrag kostenlose Immobilienbewertung in Ottering.

Braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters?

Ob der Verwalter zustimmen muss, steht in der Teilungserklärung und im Grundbuch. Ist das vorgesehen, wird die Zustimmung in notariell beglaubigter Form eingeholt.

Der Notar kümmert sich darum nach der Beurkundung. Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Sie sollten aber vorher wissen, ob die Klausel besteht, damit Sie den Zeitplan richtig einschätzen. Die Kosten für die Zustimmung trägt je nach Vereinbarung Verkäufer oder Gemeinschaft.

Welche Kosten und Pflichten bleiben bis zur Übergabe bei Ihnen?

Bis zur Übergabe zahlen Sie Hausgeld, Grundsteuer und Nebenkosten. Ab dem vereinbarten Stichtag gehen Lasten und Nutzen auf den Käufer über.

• Hausgeld bis zum Übergabetag an den Verwalter überweisen
• Den Verwalter über den Eigentümerwechsel informieren
• Zählerstände für Wasser und Strom im Protokoll festhalten
• Schlüssel für Wohnung, Haustür, Keller und Briefkasten übergeben
• Bedienungsanleitungen und Wartungsnachweise weitergeben

Beschlüsse, die vor der Übergabe gefasst werden, aber erst danach fällig sind, sollten im Kaufvertrag geregelt sein. Das betrifft vor allem Sonderumlagen. Fragen zur Steuer, etwa bei einer vermieteten Wohnung innerhalb der Frist nach § 23 EStG, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Wie präsentieren Sie Ihre Wohnung für Besichtigungen?

Präsentieren Sie die Wohnung hell, aufgeräumt und mit allen Nebenräumen zugänglich. Käufer sehen sich auch Treppenhaus, Keller und Außenanlagen an.

Sprechen Sie vorab mit den Nachbarn, falls das Treppenhaus voll steht oder im Hof Unordnung herrscht. Ein gepflegter Eingangsbereich wirkt sich auf den ersten Eindruck aus. Legen Sie die Protokolle der letzten Versammlungen bereit, denn Käufer fragen oft schon bei der Besichtigung nach geplanten Arbeiten.

Wie begleitet Florian Schmidlkofer Eigentümer in Ottering?

Florian Schmidlkofer ist seit über 15 Jahren als Immobilienmakler in Niederbayern tätig und arbeitet von Loiching aus. Er ermittelt den Wert Ihrer Wohnung kostenlos und fordert fehlende Unterlagen bei Verwalter, Grundbuchamt und Landratsamt an.

Danach erstellt er ein Exposé mit hochwertigen Fotos, vermarktet die Wohnung, prüft Interessenten und führt die Verhandlung bis zum Notartermin. Bei vermieteten Wohnungen stimmt er Besichtigungen mit dem Mieter ab. Mehr erfahren Sie auf der Seite Immobilienmakler Ottering.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Ottering

Gibt es in Ottering genug Käufer für eine Eigentumswohnung?

Die Zahl der Interessenten ist kleiner als in Dingolfing. Wer die passenden Gruppen gezielt anspricht, etwa ältere Eigentümer aus der Umgebung und Pendler, findet dennoch Käufer.

Muss ich die Erhaltungsrücklage beim Verkauf auszahlen lassen?

Nein. Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Verkauf in der Gemeinschaft. Der Käufer übernimmt Ihren Anteil indirekt mit der Wohnung.

Wer zahlt eine Sonderumlage, die kurz vor dem Verkauf meiner Wohnung in Ottering beschlossen wurde?

Das regelt der Kaufvertrag. Üblich ist, dass zahlt, wer zum Fälligkeitszeitpunkt Eigentümer ist. Legen Sie den Beschluss offen und lassen Sie die Regelung festhalten.

Kann ich eine Einliegerwohnung in meinem Haus in Ottering separat verkaufen?

Nur wenn das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt ist. Dafür braucht es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Landratsamt und eine Teilungserklärung beim Notar.

Welche Heizungspflichten gelten für eine Wohnung in Ottering nach dem GModG?

Für die Heizung im Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümergemeinschaft. Eine Austauschpflicht nur wegen des Alters des Kessels gibt es seit dem GModG nicht mehr.

Wie lange gilt der Energieausweis für meine Wohnung?

Er gilt zehn Jahre ab Ausstellung und betrifft das gesamte Gebäude. Ist er abgelaufen, gibt der Verwalter einen neuen in Auftrag.

Was passiert mit meinem Stellplatz beim Verkauf der Wohnung in Ottering?

Ein Sondernutzungsrecht am Stellplatz geht mit der Wohnung über. Ist der Stellplatz ein eigenes Teileigentum, wird er im Kaufvertrag gesondert aufgeführt.

Wie starten Sie den Verkauf Ihrer Wohnung?

Fordern Sie zuerst die Unterlagen beim Verwalter an und lassen Sie dann den Wert einschätzen. Die kostenlose Immobilienbewertung ist dafür der einfachste Einstieg. Den Weg bis zur Beurkundung beschreibt der Beitrag Immobilie in Ottering verkaufen. Florian Schmidlkofer erreichen Sie unter 08731 9383008.